深圳特區物業維修基金管理辦法

㈠ 公共維修基金怎麼算及使用管理辦法

維修基金是指商品住房和公有住房出售後建立的專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造的基金。維修基金又稱公共維修基金或專項維修基金，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。特殊使用情況，物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外

㈡ 深圳經濟特區物業管理條例的第六章

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價相結合的原則。具體辦法由市價格主管部門會同市主管部門制定。
物業服務費的具體標准，由當事人根據前款規定在物業服務合同中約定。 業主入住前的物業服務費由建設單位承擔，業主入住後的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。
前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面入住通知並辦妥相關入住手續。業主收到書面入住通知後，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的，視為入住。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關入住手續為准。 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬業主所有。
物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建築安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業項目初始登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。
日常收取的專項維修資金由業主在交納物業服務費時一並交納，由物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金交納標准由市價格主管部門會同市主管部門制定。
市政府應當根據物業不同類型，分別制定各類物業建築安裝工程總造價標准，並向社會公布。 市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。
物業專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。
市主管部門可以在代管的物業專項維修資金的增值收益中提取一定比例的管理費，以支付相關單位的代收、代管等費用。具體辦法由市政府制定。 物業保修期滿後，由業主大會決定物業專項維修資金的使用。
物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的，應當經該共有物業建築總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會對物業全體共有部分作出的決定相抵觸。 物業專項維修資金的使用按照下列規定執行：
（一）物業全體共有部分所需費用，由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例共同承擔；
（二）物業部分共有部分所需費用，由該部分共有物業業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例共同承擔。
物業共有部分遭人為損壞的，其修繕費用由責任人承擔。 業主轉讓物業時，其名下的物業專項維修資金余額隨物業一並轉讓；因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將物業專項維修資金余額退還業主。
業主未繳清物業專項維修資金的，市房地產主管部門不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。 本條例實施前，建設單位未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定劃撥公用設施專用基金的，應當按照該條例有關規定繼續繳交。未按照規定繳交的，由區主管部門予以追繳。
按照前款規定收取與追繳的公用設施專用基金，應當存入物業專項維修資金專戶。 本條例實施前，業主按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納的住宅維修基金，應當由該物業的管理單位按戶設賬，以物業管理區域為單位全額存入物業專項維修資金專戶。
本條例實施前，業主未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納住宅維修基金的，應當按照該條例的有關規定予以補足。 業主轉讓物業時，應當繳清物業服務費、物業專項維修資金以及應當承擔的有關分攤費用。
物業被依法拍賣的，拍賣機構應當在拍賣前明示物業服務費、物業專項維修資金和相關分攤費用支付和交納情況。 建設單位違反本條例第二十條第二款和第七十條第一款規定，不提供或者移交相關資料的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由區主管部門給予警告，並處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
物業服務企業違反本條例第七十條第二款、第七十一條規定，未在物業服務合同終止時將有關資料、財物等移交給新選聘的物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款；情節嚴重的，由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質證書。 建設單位、物業服務企業違反本條例第七十條第三款規定，故意泄露業主資料的，由區主管部門處以二萬元罰款，並對直接責任人員處以五千元罰款。
業主委員會委員、候補委員或者執行秘書故意泄露業主資料的，由區主管部門處以一萬元罰款。 建設單位違反本條例第七十四條規定，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，並處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
業主大會、業主委員會違反本條例第七十四條規定，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，並對應當負責的業主委員會委員處以一萬元罰款。 物業服務企業違反本條例第八十五條規定，不履行代收物業專項維修資金義務的，由區主管部門責令其追收；非業主原因而拒不執行的，由區主管部門責令物業服務企業代為繳納。物業服務企業代為繳納物業專項維修資金後，有權向未繳納的業主收取。
物業服務企業逾期未將物業專項維修資金存入專戶的，由區主管部門責令限期存入，並按逾期月數每月處以一萬元罰款。 本條例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過、2004年6月25日深圳市第三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議修正的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》同時廢止。

㈢ 物業維修基金如何管理使用

維修基金（maintenance fund）又稱「公共維修基金」「專項維修基金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

使用條件
1、維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標准分攤費用比例。

2、維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。

（2）住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。

（3）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。

業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，並將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用於維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。

維修基金管理需遵循如下規定：

1、房地產行政管理部門應定期與專戶銀行核對維修基金的交存情況，並在該物業范圍內公布。

2、房地產行政管理部門應定期將維修基金交存情況報上級房地產行政管理部門。

3、業主委員會應定期向全體業主公布維修基金的使用情況和剩餘情況。

4、單個業主可憑維修基金發票至開戶銀行查詢本人名下維修基金的使用情況和留存情況。若物業因拆遷發生滅失的，業主可持相關證明至銀行提取分戶帳戶內的余額。

㈣ 物業維修基金收取標准

根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條的規定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。

購房者應當按照購房款的百分之二至百分之三的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門確定。

多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收取;高層樓房及多層帶電梯樓房一般按照購房款3%的比例收取。售房單位按多層住宅售房款的2%、高層住宅售房款的3%的比例，籌集公共維修基金。

(4)深圳特區物業維修基金管理辦法擴展閱讀：

現今世界各國的物權法，都有關於設立物業維修基金的強制性規定，它對建立社會化、專業化、市場化的物業管理體制以及維護社會的穩定都發揮著重要的作用。

為加強住宅共用部位、共用設施設備維護基金的管理，維護房屋產權人和使用人的合法權益，保障住宅正常的維修、使用，

根據建設部、財政部《關於印發〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》等有關規定，各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實施辦法。

㈤ 杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法的物業維修基金和物業管理用房管理辦法

杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法
（2004年9月28日杭州市人民政府令第209號公布；根據2012年5月18日杭州市人民政府令第270號《杭州市人民政府關於修改〈杭州市外商投資企業土地使用費征管暫行規定〉等23件市政府規章部分條款的決定》修改）

㈥ 公共維修基金使用管理辦法的管理辦法

第一條為加強住宅共用部位、共用設施設備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用，根據建設部、財政部《關於印發(住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法)的通知》[建住房(1998)213號]及市房地局、市房改辦、市財政局《關於歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》[京房地物字(1999)第1088號]的規定，制定本辦法。
第二條本市行政區域內按市房地局、市房改辦、市財政局《關於歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》及其他規定歸集的住宅公共維修基金的使用和管理，均適用本辦法。
第三條市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)負責指導、協調公共維修基金的使用管理工作。
市財政局負責公共維修基金使用管理的監督工作。
維修基金管理依「專戶存儲，專款專用，按幢設賬，核算到戶」的原則進行管理。
第四條維修基金專項用於住宅共用部位共用設施設備保修期滿後的維修工程。
本辦法所稱住宅共用部位共用設施設備是指住宅樓房內或物業管理區域內屬全體產權人或部分產權人共同所有且使用的房屋的有關部位及設施設備。共用部位共用設施的項目應依照本市住宅公司建築面積分攤原則在《物業管理公約》約定。沒有約定的，參照本辦法附件一執行。
住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。維修工程的具體范圍以市國土房管局及其他部門頒布的規范為准。
第五條物業管理委員會(以下簡稱「管委會」)成立後，由管委會代表物業管理區域內的全體產權人向市國土房管局指定的銀行開立賬戶存儲。管委會申請開戶時，應填寫《物業管理委員會維修基金開戶申請表》(見附件二)，並提交下列材料。
1、開戶申請書；2、管委會成立的批准文件；3、產權人分戶清冊；4、管委會主任私章和管委會的印鑒；5、物業管理服務委託合同。
管委會委託物業管理企業辦理開戶手續時，還應提交書面委託書。
第六條管委會成立前(即維修基金代管期間)，維修基金原則上不得使用。確需使用的，應按照下列程序辦理：
1、物業管理企業應委託經市國土房管局認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算。2、經中介機構認定後，物業管理企業方可進行維修工程。3、維修工程結束後，中介機構應進行驗收，驗收合格的應出具證明，不合格的，應要求返工。4、物業管理企業持維修工程結算發票及中介機構出具的證明到代管單位申請支取維修基金。
第七條管委會成立後，物業管理企業應在每年年初制定房屋及小區公共設施維修(包括大修、中修、更新、改造)計劃及經費預算，報管委會批准後執行。維修項目完成後，物業管理企業持管委會批準的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續；管委會應根據竣工決算進行維修基金的具體分攤，並計入各產權人明細戶中。
凡有下列情況之一的，除經管委會同意外，還應報區縣國土房管局備案：1、一次支取維修基金10萬元以上50萬元以下的。2、一年內支取兩次維修基金的。
凡有下列情況之一的，管委會應召開業主大會作出支出決議後，報區縣國土房管局備案：1、一次支出維修基金50萬元以上的。2、一年內支取維修基金三次及三次以上的。3、一年內支取維修基金數額占維修基金總額30%以上的。
物業管理企業到銀行支取費用時，必須憑管委會印章和區縣國土房管局備案證明。
第八條住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，由責任人承擔費用，不得使用維修基金。
無法確定責任人的，按照受益人原則分攤。
1、物業管理區域內住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業管理部門維護管理的部分外；其餘部分的維修費用由全體產權人按建築面積比例分攤。
2、住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤。
3、一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬於一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤；在一棟住宅內，專屬於一層住宅內全體產權人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤。
開發企業應根據以上原則依其尚未售出的房屋面積佔全部房屋面積的比例，承擔維修費用。
第九條如一幢樓房的維修基金經使用後，不足首次歸集額的10%時，管委會應提議續籌。續籌標准及辦法由管委會決定。續籌金額一般應由產權人按所擁有的建築面積分攤。續籌基金匯總後應及時交存到代管單位，計入管委會賬戶和產權人明細戶。
利用產權人共有部位共有設施設備進行經營活動的凈收益，應存入維修基金專戶，分攤後計入物業管理區域內的產權人明細戶，用於物業管理區域內共用設施的維修工程。
第十條管委會合並、分立或撤消時，應憑區縣國土房管局批准證明及產權人明細戶清單，到代管單位辦理合並、分立或撤消管委會賬戶手續。
產權人變更時，維修基金產權應同時變更。原產權人或變更後的產權人應持轉讓合同及雙方身份證明到管委會登記變更，並由管委會到代管單位辦理產權人明細戶更名手續。維修基金由轉讓雙方按明細戶內的賬面余額進行結算。
產權人因拆遷或其他原因造成原住宅滅失的，可辦理銷戶手續。經管委會出具證明後，到代管單位按維修基金明細戶賬面余額提取。其中，屬於公有住房售後維修基金的，應按售房單位和個人累計交納的比例分別退還。
第十一條代管單位應建立本物業區域內的維修基金查詢制度，接受產權人對其維修基金明細戶的查詢。
管委會應在每年年底對維修基金的收支及余額狀況予以公布，包括：(1)維修基金的使用及分攤情況，包括維修工程項目內容、維修總費用及各產權人分攤的費用；(2)維修基金總賬余額；(3)維修基金明細賬余額。
第十二條維修基金閑置時，經產權人大會批准，物業管理委員會可購買國債或法律法規規定的其他范圍，嚴禁挪作他用。
第十三條1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產權人應補建維修基金，按每月0.60元/平方米的標准交納，具體補建辦法另行制定。產權人已交納的房屋大、中修費(扣除已用於維修費用)，物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，並按建築面積比例計入各產權人明細賬。
第十四條物業管理委員會和物業管理企業應建立公共維修基金管理制度，並自覺接受財政主管部門的監督。
第十五條本辦法由市國土資源和房屋管理局、市住房制度改革辦公室、市財政局按各自職責解釋。
第十六條本辦法自2002年7月1日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為准。 共用部位共用設施設備一般應包括的范圍

㈦ 深圳市物業管理辦法

深圳經濟特區住宅區物業管理條例》實施細則

2003-4-3

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第一章 總 則

第一條 根據《深圳經濟特區住宅物物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第五十一條的

規定，制定本細則。

第二條 《條例》所稱物業管理，是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、

公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正

常狀態的行為。

《條例》第二十六條所稱專營公司，是指接受物業管理公司的委託，承擔住宅區的機電設

備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養護管理業務的機構。

第三條 《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入住(入伙)通知並辦理完結相應手

續；入住人收到入住(入伙)通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視為入住。

《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權。

第四條 開發建設單位、管委會、物業管理公司及專營公司，應當依照《條例》和本細則

規定承擔管理、維修、養護與整治責任，保障房屋安全使用，維護物業正常使用。

業主、承租人和其他非業主使用人以及施工單位在對物業進行使用、維修養護、裝修改

造、施工安裝時，應遵守《條例》和業主公約的規定，文明居住，文明施工，愛護物業。

第五條 住宅區管理處負責對住宅區的物業實施具體管理，在經濟上實行獨立核算。

住宅區管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。

第六條 市住宅主管部門建立物業管理資質等級核准登記制度，對符合規定條件的物業管

理公司分別頒發甲、乙、丙級《物業管理資質證書》。

未取得《物業管理資質證書》的，不得從事住宅區物業管理業務。

第二章 業主大會及管委會

第七條 區住宅管理部門在住宅區已交付使用且入住率達到《條例》規定條件的六個月

內，應會同開發建設單位或其委託的物業管理公司召集第一次業主大會。

第八條 第一次業主大會的召集人，須於召集會議前十四天將會議時間、地點、內容、形

式、管委會委員候選人名單、投票權數、投票人的權利和義務等書面送達每名業主。

已入住的業主應按《條例》和本細則規定出席業主大會並參加表決。

業主可以一棟、一個單元或一層樓字為單位，推選樓長或樓宇代表出席業主大會，但須辦

理委託代理手續，明確代理事項和產權份額。

第九條 管委會委員實行差預選舉。

管委會委員候選人由業主大會召集人推薦；十名以上有投票權的業主聯名，也可以推薦候

選人。

第十條 管委會的日常事務由執行秘書負責處理。

設有專職管委會主任的，只能聘請一名執行秘書；未設有專職管委會主任的、管委會可根

據實際情況臨時聘請人員承擔管委會的一次性工作。

管委會聘請執行秘書和其他人員，均應簽訂聘任合同。

第十一條 專職管委會主任、執行秘書的津貼數額由業主大會確定；其他聘請人員的臨時

一次性津貼由管委會確定。

津貼可從管理服務費中支出。

第十二條 省委會委員的人數應為單數。

管委會委員工作不認真負責或無正當理由連續三次不出席管委會會議，或有違法違紀行為

的，省委會可向業主大會建議罷免其委員職務。

第十三條 管委會不得從事以營利為目的的經營活動。

第十四條 業主大會可以對業主公約進行修改補充。

經業主大會修改通過後的業主公約，對全體業主產生約束力，業主無須另行簽訂。

第十五條 業主大會和管委會決定住宅區物業管理事項時，應充分聽取有關部門、承租人

或其他非業主使用人的意見。

業主大會或管委會作出委員或執行秘書罷免、任免等重大決定時，應當報請市住宅主管部

門或區住宅管理部門派員出席並指導工作，其決定應及時向全體業主和非業主使用人公告，

並報區住宅管理部門備案。凡採用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少於一處。所有公告均

應由管委會主任簽字並加蓋省委會公章後發布。

第三章 開發建設單位和物業管理公司

第十六條 未經階段驗收合格的住宅區，開發建設單位不得交付給業主使用；未經整體綜

合驗收合格的住宅區，開發建設單位應按合同規定按期完成開發建設。

第十七條 開發建設單位依照《條例》自行對住宅區進行物業管理的，應依本細則規定申

請取得《物業管理資質證書》。

開發建設單位在其自行管理的住宅區內應當設立住宅區管理處。

住宅區管理處應當參加住宅區各項物業的竣工驗收。

第十八條 從住宅區開始入住至管委會成立前，開發建設單位應向其委託的物業管理公司

或自行設立的住宅區管理處提供下列資料：

(一)《條例》第三十六條規定的工程建設資料；

(二)住宅區各類房屋清單；

(三)出售房屋的產權范圍或成本核算清單；

(四)住宅區公用設施、設備及公共場地清單；

(五)住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期；

(六)《條例》第四十六條規定的商業用房及其他可以用於經營的公用設施、設備和場地

清單。

在管委會成立之日起兩個月內，前款資料應一並移交給管委會。

第十九條 住宅區移交時，管委會及其聘請的物業管理公司、住宅區管理處應認真進行驗

收，開發建設單位及其施工單位對管委會提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題應及

時解決。

開發建設單位及其施工單位可以委託物業管理公司承擔保修期內的保修責任，並將保修款

移交給住宅區管理處按規定使用。

由於開發建設單位租售原因造成空置房屋，其管理服務費由開發建設單位承擔。

第二十條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向省委會劃撥

住宅區公用設施專用基金，並以多層住宅區總建築面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總

建築面積的千分之二的比例提供部分商業用房，如有特殊情況，可延遲移交商業用房，但延

遲期不得超過六個月。

前款所稱總建築面積，是指住宅區內各類房屋的總建築面積之和。

《條例》實施前入住的住宅區，原來沒有辦公用房和商業用房，應當按規劃補建；按規劃

不能補建的，由開發建設單位與省委會協商以其他方式等價補償。

第二十一條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向管委會提

供住宅區物業管理用房。

物業管理用房的計算公式為：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標×住宅區

房屋總套數調戶均人口數。

前款有關測算系數以市政府有關部門最新公布的數據為准。

第二十二條 開發建設單位向管委會劃撥的公用設施專用基金以及提供的專用房屋房價與

市場商品房之間的差價，均可列入開發成本。

第二十三條 取得甲、乙、丙級《物業管理資質證書》的資格條件，由市住宅主管部門制

定並公布。本細則施行之日前成立的物業管理公司，應在本細則施行之日起二個月內向市住

宅主管部門申請相應的《物業管理資質證書》；本細則施行以後成立的物業管理公司，應自

成立之日起三十日內向市住宅主管部門申請丙級《物業管理資質證書》。

市住宅主管部門應自受理申請之日起三十個工作日內核准頒發；不予核準的，應給予書面

答復。

市住宅主管部門應對物業管理公司實行年度檢查，凡年檢不合格的，應予降級，直至收回

資質證書。

第二十四條 參加涉外住宅區、別墅小區、高層樓字的物業管理投標及管理業務，應持有

乙級以上《物業管理資質證書》。

第二十五條 物業管理公司可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔住宅區物業管理的

專項業務，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第二十六條 委託管理合同依法終止時，管委會有權指定會計師事務所對物業管理公司在

管理期間的財務活動進行審計。物業管理公司必須將住宅區的全部管理檔案、文件、記錄和

財務帳簿移交給管委會。

市住宅主管部門和區住宅管理部門對前款審計和移交工作進行監督，並可對有關爭議事項

作出決定。

第二十七條 市物價主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業管理公司

利潤率的參照標准。具體的利潤標准內管委會和物業管理公司根據物業管理公司的資質證書

等級及實際的管理服務水平、業主對物業管理服務的實際需求及管理服務費收入狀況協商確

定。

第四章 住宅區房屋及設施的使用與管理

第二十八條 住宅區的專用房屋，應按《條例》和本紉則規定使用與經營，不得轉讓或改

變使用用途。

物業管理用房中住宅區管理處使用的部分，由物業管理公司與管委會簽訂使用合同。

部分商業用房由物業管理公司按委託管理合同以市場租金出租經營的，租金納人管理服務

費，但從出租的第一年開始，每年應將租金的30%用於回收墊支購房的公用設施專用基金，

並由物業管理公司每三個月向管委會結算移交一次，劃人公用設施專用基金專門帳戶，直至

全部回收完畢。

第二十九條 凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民生活提供配套服務的公用設施、設

備和場所(地)，未經原規劃部門批准，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作

他用的，應在一年內恢復原規劃設計功能，並移交給管委會依《條例》和本細則管理。

前款有經營收入的公用設施、設備和場所(地)，其經營收入應納入管理服務費，任何單

位和個人不得佔用或挪用。

第三十條 業主、承租人和其他非業主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的，不

得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、

屋面及通道。

第三十一條 住宅區內車輛停放的管理，應接受市公安交通管理部門的統一指導與監督

進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；裝載易燃、易爆、劇

毒或有污染物的車輛不得進入住宅區停放。

住宅區管理處應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系、並按規定收取相應的保管

費或車位使用費。

第三十二條 物業管理公司及其下設的住宅區管理處因維修養護或其他物業育理需要，在

合理的時間年對住宅區物業進行巡視檢查或施工時，業主或非業主使用人應提供方便，並不

得無理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應在業主公約中寫明或提前書面通知。

第五章 住宅區維修養護的范圍與責任

第三十三條 住宅區房屋本體自用部位及設施(以下簡稱「自用部位」)的維修責任人為

業主。

自用部位是指戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽台、

門、窗、防盜網，室內自用隔牆、牆(板)面等。

自用部位的維修養護由業主實施並承擔費用，或委託物業管理公司組織實施。

業主與非業主使用人之間的維修養護責任依照法律和合同確定。

第三十四條 房屋本體共(公)用部位及設施(以下簡稱「共用部位」)的維修責任人為

房屋本體內的全體業主。

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結

構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、

外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體

消防設施等。

共用部位的維修養護由物業管理公司組織實施，其費用從住宅維修基金中支出。

共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養護費用由該使用層的業主分

擔一半，其餘從住宅維修基金中支出；為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業

主按比例分擔。

第三十五條 房屋毗連部位及設施(以下簡稱「毗連部位」)的維修責任人為毗連業主

毗連部位是指房屋本體中不屬於共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委託物業管理公司

組織實施，並按比例分擔費用，其中共有牆體按兩側均分後，由每側業主按比例分擔，共有

樓面其梭面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

毗連部位維修責任人員有不參加共同維修養護的，其他方可自行組織實施維修養護，或委

托物業管理公司維修養護，不參加共同維修養護的維修責任人應當向維修養護實施人或物業

管理公司支付應分擔的維修養護費用。

第三十六條 自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙市容

及房屋外觀或其他違反住宅區物業管理規定的，維修責任人應及時進行維修或整改，或由管

委會(無管委會的由原委託管理單位)委託物業管理公司進行維修或整改，其費用由維修責

任人承擔。

第三十七條 住宅區公用設施、設備、公共場所(地)的維修責任人為管委會。

住宅區公用設施、設備、公共場所(地)包括：區內道路(市政道路除外)、路燈、溝

渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水

管等。

上述公用設施、設備、公共場所(地)的維修養護由物業管理公司組織實施，其中日常維

修養護的費用從管理服務費中支出，重大維修養護項目(含應由開發建設單位承擔以外的改

造、改建、擴建項目)的費用從公用設施專用基金中支出。

重大維修養護項目的范圍由市住宅主管部門確定。

第三十八條 住宅區內供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等居民生活供應部門應對

居民用戶實行抄表到戶。

前款設施的維修責任人為有關供應部門，但分戶表內管線設施(含表及表外第一個閥門)

的維修費用由居民用戶承擔；分戶表外管線設施設備的維修費用由有關供應部門承擔。

有關供應部門在住宅區內的維修養護施工，應當服從物業管理公司的管理和監督。

第六章 住宅區管理服務費

第三十九條 住宅區管理服務費總收入的主要來源包括：

(一)部分商業用房租金；

(二)公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入；

(三)向業主收取管理服務費；

(四)住宅區的其他合法收入。

第四十條 住宅區管理服務費的基本開支包括：

(一)住宅區公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料

費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等)；

(二)管委會、管理處規定人員的津貼工資、福利及辦公費用；

(三)就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

(四)住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

(五)住宅區必要的社區文化活動費用；

管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管、保險費用。

第四十一條 向業主收取的管理服務費項目和標准以及每年基本開支的項目和標准，由管

委會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主

管部門和市住宅主管部門的指導收費標准審議確定後，報業主大會批准執行。

物業管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務費收費項目或提高收費標准。

第四十二條 開發建設單位在對住宅區自行管理期間，應按市物價主管部門和市住宅主管

部門規定的標准向已入住的業主收取管理服務費，不足部分自行承擔。但不得因此而降低管

理標准和服務水平。

開發建設單位自行管理期滿後，管委會仍未成立的或因管委會自身原因未能完成移交的，

由原管理單位繼續管理，管理服務費標准可由原管理單位重新側算確定，由市住宅主管部門

審定後報市物價主管部門批准執行；但因開發建設單位原因未能成立管委會的，不得提高原

管理服務費標准及降低管理標准和服務水平。

區住宅管理部門應當對住宅區物業管理移交工作進行監督。

第四十三條 住宅區每年的管理服務費總收入減除應繳稅費、住宅區基本開支、物業管理

公司管理成本的結余部分，轉入下年度管理服務費；不足部分可以在下年度通過追加管理服

務費解決。

第四十四條 住宅區管理服務費的收支帳目，由管委會主任和住宅區管理處主任簽字並加

蓋公章後每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由管委會主任和物業管理公司法定代

表人簽字並加蓋公章後公布。

第四十五條 住宅區的業主、承租人和其他非業主使用人，對管委會和物業管理公司公布

的帳目可以提出質詢，或向市住宅主管部門、區住宅管理部門投訴，管委會和物業管理公司

應在收到質詢後七日內予以答復，市住宅主管部門和區住宅管理部門應在收到投訴後及時予

以處理。

第七章 住宅區公用設施專用基全

第四十六條 開發建設單位在向管委會劃撥專用基金時，扣除購買管理用房款和墊支購買

部分商業用房款，其餘資金應在管委會成立後二個月內一次性直接匯往區住宅管理部門設立

的專用基金帳戶。

第四十七條 專用基金的支出，除用於購買管理用房和墊支購買部分商業用房款並限期回

收外，用於住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分，並且必須

經業主大會批准，由管委會主任、物業管理公司法定代表人共同簽字方可支出。增值部分不

夠的，從管理服務費積累中支出。

管委會和物業管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用於《條例》和本細則規定以

外的用途。

第四十八條 專用基金的收支帳目，由管委會、物業管理公司每三個月至少張榜公布一

次。

區住宅管理部門對代管的專用基金收支帳目，應每年報市住宅主管部門備案一次。

第八章 住宅維修基金

第四十九條 住宅區竣工支付使用在一年以上的，由業主自保修期滿後第一個月起按月向

住宅區管理處繳納住宅維修基金；業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還。

《條例》實施前入住的業主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。

第五十條 市住宅主管部門應會同市物價主管部門每二年發布一次住宅維修基金指導收費

標准。

管委會可根據房屋的使用狀況，對住宅維修基金的收取標准在指導收費標準的基礎上進行

調整，經業主大會通過後實施。

第五十一條 住宅維修基金用於房屋本體公(共)用設施的維修養護項目。住宅維修基金

不夠支出時，經業主大會決定，由各業主按規定分攤。

第五十二條 住宅維修基金的使用，由物業管理公司列出維修養護計劃，報管委會審議決

定後實施，但管委會、物業管理公司應充分聽取所維修養護房屋業主的意見。

第五十三條 住宅維修基金由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管。住宅維修基

金的管理、使用情況應每三個月至少向業主張榜公布一次，並接受有關部門和業主的監督、

質詢。

第九章 法律責任

第五十四條 未取得物業管理資質證書、從事住宅區物業管理業務的，市住宅主管部門可

對其給予警告，並可處以二千元以上、二萬元以下的罰款。

第五十五條 區住宅管理部門違反《條例》和本細則規定，未在規定時間內召集召開第一

次業主大會的，市住宅主管部門可責令其限期召集，並建議有關部門或機關追究主管人員和

直接責任人員的行政責任。

第五十六條 管委會違反本細則第十三條規定，擅自進行經營活動的，區住宅管理部門應

當予以制止，並限期改正；造成損失的，有關責任人員應承擔賠償責任。

第五十七條 開發建設單位違反本細則第二十條第一款、第二十一條第一款規定的，市住

宅主管部門可限期履行，逾期不履行的，可申請人民法院強制執行，並有權向開發建設單位

按日收取千分之三的延期付款滯納金。

前款延期付款滯納金不得列入開發成本。

第五十八條 物業管理公司違反本細則規定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止並

限期改正，逾期不改正的，管委會可以終止委託管理合同；市住宅主管部門可對其分別給予

警告、限期改正、吊銷《物業管理資質證書》、沒收非法所得，並可處以二千元以上、二萬

元以下的罰款；造成業主損失的，還應承擔賠償責任：

(一)擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；

(二)改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，未按規定定期公布收支帳目的；

(三)改變專用房屋的用途，未按規定出租經營的；

(四)管理制度不健全、管理混亂，對住宅區的房屋管理、維修、養護不善的。

第五十九條 對無故不繳交管理服務費、住宅維修基金和規定的其他費用的。物業管理單

位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金；連續三個月不交繳的，可按住宅區業主

公約和委託管理合同的規定進行催繳。

物業管理單位同供水、供電、供氣等部門簽有委託抄表及收費合同的，可按合同規定採取

相應的催繳措施。

第六十條 違反本細則第三十條規定進行違章裝修的，物業管理公司有權制止，並限期改

正；逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復；違章裝修造成他

人損失的，應承擔賠償責任。

第六十一條 違反本細則第三十一條規定隨意停放車輛的，物業管理公司有權制止，並限

期改正；逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復，並報請有關

主管部門按規定進行處罰。

第六十二條 在住宅區內從事維修、安裝施工的單位或個人，對住宅區內的道路、綠化和

其他設施造成損壞的，應恢復原狀；造成損失的，應承擔賠償責任。

第十章 附 則

第六十三條 深圳市物業管理協會是深圳市物業管理行業的自律性組織，受市住宅主管部

門指導、監督，並協助市住宅主管部門工作。

第六十四條 市住宅主管部門可根據《條例》和本細則制訂有關住宅區物業管理行業標

准、規則和技術規范。

第六十五條 本細則由市政府負責解釋。

第六十六條 本細則自發布之日起施行。

㈧ 物業維修基金的新法規

由建設部、財政部所發布的《住宅專項維修資金管理辦法》於2008年2月1日開始實施。
與原來辦法的區別： 原規定：現在住房維修資金繳存時間很多都是在購房人辦理房產證時與契稅一並繳存。
新規定：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，否則不得將房屋交付購買人。
影響：有些投資房產的人，買來房子後一般不入住，也不辦房產證，而物業維修金就拖著不繳，這就影響其他住戶維修房子。新規實施後，未繳費的業主將拿不到新房鑰匙，使住房維修和維護得到規范。 原規定：原來，我市是按《浙江省物業專項維修資金管理辦法》的相關規定來收取維修資金的，該辦法規定以建築安裝工程成本的4%-6%來計算。一般來說，普通住宅是20元/平方米，小高層、別墅、營業用房等是30元/平方米。
新規定：提高了住宅專項維修資金，比例提高到5%-8%，也就是說，首期支付專項維修資金的時候，最多要多支付4%左右。另外，當專項維修資金的余額不足30%時，業主還需要再交納。不過由於目前具體細則並沒有出台，所以有關部門還沒有制定出准確的數字來。
影響：如果按房子的建安成本造價為600元/平方米來計算，假設交存的比例定為5%，那麼首期所需要交存的物業維修資金為600×5%=30元/平方米，而原來的首期繳存費只要600×4%=24元/平方米，每平方米至少提高了6元。 原規定：物業維修基金繳至主管部門指定的維修資金專戶。
新規定：業主大會成立前，住宅專項維修資金由所在地政府建設(房地產)主管部門代管；業主大會成立後，業主可以向相關部門提出申請，通過召開業主大會的方式，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。業主大會可以委託所在地一家商業銀行作為專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶。在保證維修資金正常使用的前提下，可按照國家有關規定將專項維修資金用於購買國債。
影響：這是建設部和財政部首次明確業主大會可以在商業銀行開設專項維修資金的專戶。這樣一來，無論業主大會成立前、後，維修資金都由銀行掌管，專款專用。不管業主委員會、物業公司如何更換，維修資金不會跟著走，提高了維修資金的安全性。 原規定：維修資金須經業主大會或業主大會授權的業主委員會同意後，就可以使用維修資金進行維修房子。
新規定：物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。
影響：新規對維修資金的使用程序進行了簡化，可以很好地解決目前困擾很多小區的住房維修資金提取難、使用難問題。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。
四項費用不算入專項維修資金中
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的明確規定，今後以下四項費用不得從住宅專項維修資金中列支：
一、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
二、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
三、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
四、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

㈨ 公共維修基金使用管理辦法的介紹

該辦法對公共維修基金的使用規定了嚴格的程序和條件限制。根據辦法要求，業主委員會成立之前，原則上不能動用公共維修基金；確需使用的，須由物業管理企業委託經市國土房管局認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算，經中介機構認定後，物業管理企業方可進行維修工程。維修工程結束後，物業管理企業須持維修工程結算發票及中介機構出具的驗收證明到代管單位申請支取維修基金。