日本住房用地债券

❶ 不要在日本买房日本房产到底能不能买

1、首先日本中介是比较靠谱的，日本所有有关房产的交易都需要通过日本房地产中介，日本房产市场与中国有极大的区别，行业监管十分严格，从经营免许上就能清楚的看到日本房产中介的等级。日本对房产中介管理也是非常严格的，你可以在联系中介的时候看一下对方的资质，在日本选择房产中介的时候，看资质来选择就等于成功了一大半。
2、很多人说日本买房需要交很高的税，那就不要买了吗？百分十八十以上是想去日本炒房。不好意思，你们在中国玩儿的这一套，在日本不好使。不知道为什么现在中国房价为什么这么高，泡沫越来越多么？炒房一定是其中的重要原因。日本的房产相关税费门类复杂，金额也无法忽视，原因之一就是为了防止炒房现象的发生。除了交纳税款之外，日本当地还有一些其他举措来杜绝炒房行为，比如持有达到一定年限之后，转让时的税费才会降低。通常来说，在日本购房和持有房产时，需要缴纳的其他费用在房产总价的7%左右，这其中没有任何暗箱操作，也没有任何不透明的费用，不以任何人的意志为转移，但究竟有没有投资的价值，是需要您自己去判断的。
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❷ 日本住宅地价最高有多贵

日本土地市场近来显现出久违的活力。

根据日本国土交通省近日公布的数据，截至2018年1月1日的年度，日本各用途土地平均价格上涨0.7%，连续第三年上涨。

由于日本旅游业繁荣和超低贷款利率的推动，去年日本商业用地价格出现了近10年来最大的涨幅，除三大都市圈以外的其他地区商业用地价格也实现了26年来的首次上涨。

然而，全国平均价格的上涨并不代表全日本所有地区地价上涨，日本房地产业的复苏仍不平衡，数据显示，有些地区商业地价最大跌幅达到55%。

旅游业推动

日本央行负利率政策带来的宽松的资金环境是地价上涨的主要因素之一，与此同时，近年来日本旅游业的蓬勃发展对地价的上涨也“功不可没”。根据日本旅游机构的数据，去年日本外国游客数量达到历史新高2870万，增速高达19.3%。这对那些旅游胜地地价的上涨起到了很大的推动作用，去年著名滑雪胜地北海道附近的小镇俱知安町商业地价上涨了近36%，住宅用地价格也大幅上涨了33%。

2020年，东京即将举办2020年夏季奥运会，日本政府计划届时迎接4000万外国游客，房地产开发商们则正在全日本范围内大举修建酒店。

东京的银座购物区仍然是日本最昂贵的一块土地，东京都中央区的山野乐器银座店每平方米地价达到5500万日元（约合324.94万元人民币），比去年同期增长9.9%，远远高于上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂前的水平，当时的价格约为每平方3890万日元（约合229.81万元人民币）。要知道现在东京23个区的住宅用地价格比泡沫时代的高点还低60%。

❸ 91年日本房地产崩盘，平均房价降低了多少

1989年泡沫经济的最高峰石狮子眼前的银座四丁日的地价是每3.3平方米12亿日元。乐京的另一个地标一乐京帝国场广场下面一平方英里上地的价格，比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就桕当干美四全国的十地价格。

有笑话说把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后而把美地出租给美人住。叶邦富说， 在当时的几本报纸上这样的言论经常可以看到，并月被大部分口本人接受开以为家。据出木土公布的统计数据，80年代中期，随着人呈资金江入房地产行业地价开始疯壮献升。

自1985年起东京、人版、名古原京都、栖沉和神广八人城市的土地价格以五位数上升,1987年住心用比价格竞I升了307%,商业用地则跳升了48.8%。1990年六大城中心的地价指数比1985年1涨了约90%。从1986年开始出现了地价上涨启峰期1990年的地价大约是1983年的25倍。

81年开始，日本房价开始暴跌。当午降了70%,但跌的自一年涨了10%跌的结果就是失业连租房、吃饭都问题了。泡沫危机后，乐京房价一度低至几千人民币每平方，但是过了几年马上过万，升在3~5万区周旋了一段时间，随后普通区域5万左右，4心区域6~15万的多。

(3)日本住房用地债券扩展阅读

判断楼市崩盘的科学标准是以下几点：

1、本地客观供应量超过本地自住需求并有购买力的一倍及以上。因为异地消费占相当比例，但还不至于充斥整个本地市场。因此，只要客观供应量严格超过本地自住需求形成买方的可选择性，让人们能够在比较中买房，并且政策以打击捂盘迅速有效，则房价通过市场逼迫而下行才有可能。

2、现售房源中的中高档盘出现严重滞销并且属客观性滞销而不是捂盘或销售可提供开发回款要求，一个硬性标准就是让其持有成本超过现售可以获得的利润。

3、所有的投机投资性消费均通过一定的调控政策被抑制，并且土地供应按政府规划正常放量。

4、行政管制，对高房价课以重税，并且此增加税负无法转嫁。实际上除非政府控制房价，不然无法做到这一点。

如果从短期的观察，认为销售滞涨，无需求或需求不旺，就认定房价可能下滑，还为时过早。通过越调越高的阶段，部分开发商的腰已经壮了起来，不仅储备用地无忧，而且存量项目的回收已过保本期。这个时候，一项政策或几项政策让销售适当停滞，不代表楼价会下行，更不可能导致楼市的崩盘。

❹ 我国在日本发行的债券称作什么

依据发行债券是否以日元为面值，被称作武士债券或者将军债券。我国政府可在2009年发行价值15亿美元的武士债券。日本政府还指定日本国际协力银行作为武士债券发行担保人，这对我国政府发行债券非常重要，因为我国国家评级仅为AAA，而此前从来未有此评级以下国家向日本发行债券。<proinsight-br>

❺ 为什么当年日本出现利率为负的债券还有人买你比如说1000块钱，放着不动，永远是一千。买了债券之后

呵呵！负利率是名义利率，或者说是指债券收益率比通货膨胀率低，比如说债券收益率为2%，而通胀是3%，那么就是负利率，这个很正常，我们国家一直是负利率，就是存款利息比不上物价上涨指数，简单说吧！你把钱存到银行吃利息，这个利息赶不上房价的上涨的速度，越存钱越不值钱！

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❻ 日本债券市场的公共债券

公共债券（Public Bond）
公共债券包括日本政府债券、地方政府债券和政府保证债券等。 也称国债，是由中央政府发行的债券，是所有债券中信誉最高的。 1975 年以后，国债发行量急剧增加，加上大藏省放松了银行转售国债的限制，使得国债市场规模迅速扩大，已是仅次于美国的第二大国债市场。国债根据发行目的不同可分为建设国债、特别国债（赤字国债）、替换国债。根据国债的期限不同。国债可以细分为5 类，即长期付息国债、中期折价国债、中期付息国债、短期国债和政府短期债券。
长期付息国债期限多为10 年，此外还有可随时发行的6 年期、15 年期和20 年期长期国债。利率固定，面额有5 万日元、10 万日元、100 万日元、1 千万日元、1 亿日元、10 亿日元6 种。
中期折价国债于1977 年开始发行，期限5 年。发行面值最低为5 万日元，最高可达1 亿日元，一般在奇数月发行，每年发行6 次。中期付息国债于1978年开始发行，期限2—4 年，利率固定，面值为5 万—10 亿日元，分2 年、3年、4 年3 种。其最大特点是采用公募方式发行。
短期国债和政府短期债券实际就是前面提到的国库券和融资券，由于期限较短，因而将其划人货币市场工具。这里不再详细介绍。
此外国债中还有农业土地证券、遗族国库债券、特别酬金国库债券、特别丧事国库债券等。但这些都是记名式交付国债，不能在市场上买卖。 指以公开募集的形式向不特定的投资者发行债券。但在日本，许多时候，公募并不是针对不特定的众多投资者进行。公募发行又可以分为间接公募、投标公募、定率公募和售出等多种形式。
1.间接公募。国债中有长期付息国债和中期贴现国债采用这一发行方式。具体做法是由都市银行、长期信用银行、地方银行、信托银行、各种金库、保险公司、证券公司等组成国债承购团，然后日本银行代表政府与国债承购团签订承购合同，再根据合同以公开招标方式发售。如果公开招标推销后尚有未售出的国债，则由国债承购团全部承购。
2.投标公募。中期付息国债、短期国债（国库券）等债券采用这一方式。投标公募可分为竞争投标和定率投标两种。竞争投标又分为价格投标和收益投标两种，这与美国政府债券发行中的拍卖发行相同。定率投标即以竞争投标中中标价格的平均价作为债券的发行利率，这是为了方便中小金融机构的认购而于1982 年开始采用的发行方式。
3.定率公募，定率公募是发行政府短期证券（融资券）的特有方式。政府短期证券以贴现方式发行，但贴现率不是由投标者竞争决定，而是预先确定的，而且低于短期金融市场利率。可以参与定率公募的机构也有限定，主要是各类金融机构，企业要认购只能通过证券公司进行。如果认购额少于预定发行额，则由日本银行承购其余额。事实上，由于贴现率低于市场利率，因而定率公募发行的政府短期证券基本上由日本银行承购。政府保证债也采用这一方式发行。
4.售出。即预先不确定发行总额，由发行者在确定的期限内直接向一般公众出售债券。这一时期内售出的债券总额即为发行总额。因商法上没有此类规定，因此只有金融债可以采用。

❼ 在日本发行的以美元计价的债券称为什么

叫做欧洲债券
即是票面金额货币并非发行国家当地货币的债券。是指以外在通货为单位，在本国外在通货市场进行买卖的债券。ps：武士债券是在日本债券市场上发行的外国债券，即日本以外的政府、金融机构、工商企业和国际组织在日本国内市场发行的、以日元为计值货币的债券。你所说的债券是以美元计价的故应属于欧洲债券而不是武士债券

❽ 日本债券市场的介绍

日本债券市场的债券种类繁多，大致可以分为公共债券，企业债券和外债三大类，每一类中又包括许多具体的债券。

❾ 上世纪80年代日本房地产泡沫怎么产生的

日本泡沫经济是日本在1980年代后期到90年代初期出现的一种日本经济现象。这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着90年代初泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此后进入了平成大萧条时期。

当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，于是产生了过剩的流通资金。

根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。这是日本战後仅次於60年代後期的经济高速发展之後的第二次大发展时期。

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上世纪80年代后期日本的政策失误是造成泡沫变大的重要原因。1985年东京的土地价格开始飙升。1986年波及到大阪等大城市。1987年以后才波及到日本全国各地。

如果日本政府在1987年左右能够采取果断措施，泡沫就不会变大，其危害也会很小。1985年9月22日，著名的《广场协议》发生，日元开始迅速升值，汇率从1美元∶240日元升值到1美元∶120日元左右只用了两年时间。

广场协议在日本的经济史上具有转折意义是不争的事实，但是美国用广场协议打败了日本这个说法是不成立的。

❿ 日本房地产当年崩盘，那当时的地产股票走势如何呢

日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。

（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈
日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话
从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达 5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。
更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

（三）地产神话破灭造成经济十年萧条
1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1／3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。
房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。
不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。
日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。当时做收购计划时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。

（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫
在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。
首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。
其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。1980-1984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。 1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。

（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误
20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。
日本金融政策具体体现在以下三次失误：
1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。
1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。但日本经济的灾难却由此开始。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。
1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6 %.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。

（六）金融政策为何出现误判
金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？
当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平上不变，一直到1989年5月日本银行才提高利率，这时距离 “黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认为，这不能不说到日本泡沫经济的起点1985年。因为在这个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
第三，日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
也就是说，1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。

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