利用土地发行债券

A. 请问发行债券有哪些具体步骤

看看如下网上摘录就清楚啦：债券发行条件 债券发行条件是指债券发行者在以债券形式筹集资金时所必须考虑的有关因素，包括发行金额、票面金额、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、税收效应以及有无担保等项内容。
债券是政府、金融机构、工商企业等机构直接向社会借债筹措资金时，想向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。债券购买者与发行者之间是一种债券债务关系，债券发行人即债务人，投资者（或债券持有人）即债权人。债券作为一种重要的融资手段和金融工具具有如下特征：
（1）偿还性。债券一般都规定有偿还期限，发行人必须按约定条件偿还本金并支付利息。
（2）流通性。债券一般都可以在流通市场上自由转换。
（3）安全性。与股票相比，债券通常规定有固定的利率，与企业绩效没有直接联系，收益比较稳定，风险较小。此外，在企业破产时，债券持有者享有优先于股票持有者对企业剩余财产的索取权。
（4）收益性。债券的收益性主要表现在两个方面，一是投资债券可以给投资者定期或不定期地带来利息收益；二是投资者可以利用债券价格的变动，买卖债券赚取差额.
债券市场债券发行市场--一级市场的概述及分类债券发行一级市场的概述及分类债券发行市场主要由发行者、认购者和委托承销机构组成。前面我们已经说过，只要具备发行资格，不管是国家、政府机构和金融机构，还是公司、企业和其他法人，都可以通过发行债券来借钱。认购者就是我们投资的人，主要有社会公众团体、企事业法人、证券经营机构、非盈利性机构、外国企事业机构和我们的家庭或个人。委托承销机构就是代发行人办理债券发行和销售业务的中介人，主要有投资银行、证券公司、商业银行和信托投资公司等等。债券的发行方式有公募发行、私募发行和承购包销三种。
国债发行按是否有金融中介机构参与出售的标准来看，有直接发行与间接发行之分，其中间接发行又包括代销、承购包销、招标发行和拍卖发行四种方式。
直接发行，一般指作为发行体的财政部直接将国债券定向发行给特定的机构投资者，也称定向私募发行，采取这种推销方式发行的国债数额一般不太大。而作为国家财政部每次国债发行额较大，如美国每星期仅中长期国债就发行100亿美元，我国每次发行的国债至少也达上百亿元人民币，仅靠发行主体直接推销巨额国债有一定难度，因此使用该种发行方式较为少见。
代销方式，指由国债发行体委托代销者代为向社会出售债券，可以充分利用代销者的网点，但因代销者只是按预定的发行条件，于约定日期内代为推销，代销期终止，若有未销出余额，全部退给发行主体，代销者不承担任何风险与责任，因此，代销方式也有不如人意的地方：
（1）不能保证按当时的供求情况形成合理的发行条件；
（2）推销效率难尽人意；
（3）发行期较长，因为有预约推销期的限制。
所以，代销发行仅适用于证券市场不发达、金融市场秩序不良、机构投资者缺乏承销条件和积极性的情况。
承购包销发行方式，指大宗机构投资者组成承购包销团，按一定条件向财政部承购包销国债，并由其负责在市场上转售，任何未能售出的余额均由承销者包购。这种发行方式的特征是：（1）承购包销的初衷是要求承销者向社会再出售，发行条件的确定，由作为发行体的财政部与承销团达成协议，一切承购手续完成后，国债方能与投资者见面，因而承销者是作为发行主体与投资者间的媒介而存在的；（2）承购包销是用经济手段发行国债的标志，并可用招标方式决定发行条件，是国债发行转向市场化的一种形式。
公开招标发行方式，指作为国债发行体的财政部直接向大宗机构投资者招标，投资者中标认购后，没有再向社会销售的义务，因而中标者即为国债认购者，当然中标者也可以按一定价格向社会再行出售。相对承购包销发行方式，公开招标发行不仅实现了发行者与投资者的直接见面，减少了中间环节，而且使竞争和其他市场机制通过投资者对发行条件的自主选择投标而得以充分体现，有利于形成公平合理的发行条件，也有利于缩短发行期限，提高市场效率，降低发行体的发行成本，是国债发行方式市场化的进一步加深。
拍卖发行方式，指在拍卖市场上，按照例行的经常性的拍卖方式和程序，由发行主体主持，公开向投资者拍卖国债，完全由市场决定国债发行价格与利率。国债的拍卖发行实际是在公开招标发行基础上更加市场化的做法，是国债发行市场高度发展的标志。由于该种发行方式更加科学合理、高效，所以目前西方发达国家的国债发行多采用这种形式。
实际上，不管是什么方式对投资者来说都不重要，在发行市场上认购国债还是需要缴纳手续费。
债券交易市场--二级市场的概述及分类债券交易二级市场概述及分类 根据市场组织形式，债券流通市场又可进一步分为场内交易市场和场外交易市场。
（一）证券交易所
是专门进行证券买卖的场所，如我国的上海证券交易所和深圳证券交易所。在证券交易所内买卖债券所形成的市场，就是场内交易市场，这种市场组织形式是债券流通市场的较为规范的形式，交易所作为债券交易的组织者，本身不参加债券的买卖和价格的决定，只是为债券买卖双方创造条件，提供服务，并进行监管。场外交易市场是在证券交易所以外进行证券交易的市场。
（二）柜台市场
为场外交易市场的主体。许多证券经营机构都设有专门的证券柜台，通过柜台进行债券买卖。在柜台交易市场中，证券经营机构既是交易的组织者，又是交易的参与者，此外，场外交易市场还包括银行间交易市场，以及一些机构投资者通过电话、电脑等通讯手段形成的市场等。目前，我国债券流通市场由三部分组成，即沪深证券交易所市场、银行间交易市场和证券经营机构柜台交易市场。

B. 什么是地方债券地方发行债券是不是说明资方财政吃紧

地方债券又称“市政债券”指由地方政府发行的债券，其目的是为了筹集足够的资金运用于修造公路、开办学校、医院等公共事业。地方债券最明显的好处就是税收方面的优惠，这是最主要特征，也是最能吸引投资者的地方。
地方发行债券不是说明财政吃紧，但地方债券可以减轻财政压力，可继续保持经济增长、扩大税基、开辟税源并厉行节支外，在中期内还需寻找替代性的稳定缓和机制。依托不断发展的金融市场，发行地方政府债券，将债务债券化，建立地方财政债务资金的流转机制。
地方债券一般在券面上载明固定的利息率，所以收入稳定，且一般而言地方债券信用都比较高。同政府公债一样，地方债券的期限也分为长期、中期、短期3种，以便于投资者进行债券到期结构的搭配，确保完全和较高的收益水平。地方债券按照发行的部门及收益水平分为：普通责任债券、收益债券、工业收益债券及有限责任公债等。

C. 什么是土地债券

台湾中国农民银行土地债券法(1949修正)
中国农民银行土地债券法(民国38年01月12日修正)
第1条 中国农民银行，兼办土地金融业务，发行土地债券时，依本法为之。
第2条 中国农民银行土地债券，以中国农民银行兼办土地金融处之全部资产及其放款取得之土地抵押权为担保。
第3条 土地债券之发行总额，不得超过前条土地抵押放款之总额，其每年偿还额，不得少于收回土地抵押放款百分之八十。
第4条 土地债券之面额，分金圆券五十圆、一百圆、五百圆、一千圆、五千圆五种。
第5条 土地债券为记名式。但于必要时，得为无记名式。
第6条 土地债券利率得低于中国农民银行土地抵押放款利率。但其差额不得超过二厘。
第7条 土地债券按债券面额十足发行。
第8条 土地债券之付息，每年至少一次，其还本在记名式债券，得定期一次或数次为之，在无记名式债券，得分期以抽签行之。但必要时，得自发行之日起满五年后，开始还本，并得于满二年后，随时提前还本。
第9条 土地债券每届还本时，中国农民银行应将债券到期或中签号数、偿还金额及支付日期登报公告，对记名式债券并应通知债券持有人。
第10条 土地债券持有人，对到期或中签债券及到期息票，须凭券于十年内向中国农民银行领取本金，五年内领取息金，逾期作废。
第11条 土地债券之发行，由中国农民银行直接对持券人为之，其偿还收回时亦同。
第12条 中国农民银行为持券人之便利，得委托其它金融机关或邮局代为兑付本息。
第13条 土地债券得自由买卖抵押，并充公务上一切保证金之用。

D. 什么是融资用地

一、土地融资，是金融行业中的经营模式之一，其实质是将土地作为信用抵押，以获取资金维持经营的一种模式，其已经成为国际通用的金融模式。

二、融资用地不等于卖地。

土地融资起源于1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。

在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。

(4)利用土地发行债券扩展阅读

内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。

自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

参考资料来源：网络-房地产融资

参考资料来源：网络-投融资规划

E. 发行债券作用

1.发行债券是融资的手段，用以解决营运资金不足.
资本成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价,
发行债券的资本成本表现形式为:利息,筹资费用.
是否降低资本成本取决于这两项能否下降.
发行股票也是一样,并不一定能降低资本成本.
2.发行债券其实就是变相的借钱，需要偿还本息，风险自然会加大。
3.负债率不就是负债与资本总额之比吗？负债多了，负债率自然就高。
选A
发行债券既能够筹资，又不会对股权结构产生影响；为防止股权稀释，发行债券是比“发行股票股权稀释”理想的融资手段。

F. 请你尽可能多地列出决定发行债券而不发行股票的原因

1、不希望股权被稀释（主观）
2、达不到发行股票条件（客观）
3、运用财务杠杆有利于公司价值最大化（理论说法）
4、程序上发行债券比发行股票更简单，发行成本较低

G. 土地债券与土地证券的关系是什么

台湾中国农民银行土地债券法(1949修正)
中国农民银行土地债券法(民国38年01月12日修正)
第1条 中国农民银行，兼办土地金融业务，发行土地债券时，依本法为之。
第2条 中国农民银行土地债券，以中国农民银行兼办土地金融处之全部资产及其放款取得之土地抵押权为担保。
第3条 土地债券之发行总额，不得超过前条土地抵押放款之总额，其每年偿还额，不得少于收回土地抵押放款百分之八十。
第4条 土地债券之面额，分金圆券五十圆、一百圆、五百圆、一千圆、五千圆五种。
第5条 土地债券为记名式。但于必要时，得为无记名式。
第6条 土地债券利率得低于中国农民银行土地抵押放款利率。但其差额不得超过二厘。
第7条 土地债券按债券面额十足发行。
第8条 土地债券之付息，每年至少一次，其还本在记名式债券，得定期一次或数次为之，在无记名式债券，得分期以抽签行之。但必要时，得自发行之日起满五年后，开始还本，并得于满二年后，随时提前还本。
第9条 土地债券每届还本时，中国农民银行应将债券到期或中签号数、偿还金额及支付日期登报公告，对记名式债券并应通知债券持有人。
第10条 土地债券持有人，对到期或中签债券及到期息票，须凭券于十年内向中国农民银行领取本金，五年内领取息金，逾期作废。
第11条 土地债券之发行，由中国农民银行直接对持券人为之，其偿还收回时亦同。
第12条 中国农民银行为持券人之便利，得委托其它金融机关或邮局代为兑付本息。
第13条 土地债券得自由买卖抵押，并充公务上一切保证金之用。

H. 国家发行债券的目的是什么

可以参考如下网上摘录;发行国债大致有以下几种目的：
1、在战争时期为筹措军费而发行战争国债。在战争时期军费支出额巨大，在没有其他筹资办法的情况下，即通过发行战争国债筹集资金。发行战争国债是各国政府在战时通用的方式，也是国债的最先起源。
2、为平衡国家财政收支、弥补财政赤字而发行赤字国债。一般来讲，平衡财政收支可以采用增加税收、增发通货或发行国债的办法。以上三种办法比较，增加税收是取之于民用之于民的作法，固然是一种好办法但是增加税收有一定的限度，如果税赋过重，超过了企业和个人的承受能力，将不利于生产的发展，并会影响今后的税收。增发通货是最方便的作法，但是此种办法是最不可取的，因为用增发通货的办法弥补财政赤字，会导致严重的通货膨胀，其对经济的影响最为剧烈。在增税有困难，又不能增发通货的情况下，采用发行国债的办法弥补财政赤字，还是一项可行的措施。政府通过发行债券可以吸收单位和个人的闲置资金，帮助国家渡过财政困难时期。但是赤字国债的发行量一定要适度，否则也会造成严重的通货紧缩。
3、国家为筹集建设资金而发行建设国债。国家要进行基础设施和公共设施建设，为此需要大量的中长期资金，通过发行中长期国债，可以将一部分短期资金转化为中长期资金，用于建设国家的大型项目，以促进经济的发展。
4、为偿还到期国债而发行借换国债。在偿债的高峰期，为了解决偿债的资金来源问题，国家通过发行借换国债，用以偿还到期的旧债，“这样可以减轻和分散国家的还债负担。 市场经济条件下国债的功能
1.弥补财政赤字
</B>弥补财政赤字是国债的最基本功能。
就一般情况而言，造成政府财政赤字的原因大体上有以下两点：一是经济衰退，二是自然灾害。
政府财政赤字一旦发生，就必须想办法予以弥补。在市场经济体制下，其弥补的方式主要有三种措施：即增加税收、增发货币和举借国债。
第一种方式不仅不能 迅速筹集大量资金，而且重税会影响生产者的生产积极性，进而会使国民经济趋于收缩，税基减少，赤字有可能会更大。
第二种方式则会大幅增加社会的货币供应量，因而会导致无度的通货膨胀并打乱整个国民经济的运行秩序。
第三种方式则是最可行的办法，因为发行国债筹资仅是社会资金使用权的暂时转移，在正常情况下，一般不会招致无度的通货膨胀，同时还可迅速、灵活和有效地弥补财政赤字，所以举借国债是当今世界各国政府作为弥补财政赤字的一种最基本也是最通用的方式。
2.对财政预算进行季节性资金余缺的调剂
</B> 利用国债，政府还可以灵活调剂财政收支过程中所发生的季节性资金余缺。政府财政收入在1年中往往不是以均衡的速率流入国库的，而财政支出则往往以较为均 衡的速率进行。这就意味着即使从全年来说政府财政预算是平衡的，在个别月份也会发生相当的赤字。为保证政府职能的履行，许多国家都会把发行期限在1年之内 (一般几个月，最长不超过52周)的短期国债，作为一种季节性的资金调剂手段，以求解决暂时的资金不平衡。
3.对国民经济运行进行宏观调控
一国的经济运行不可能都永远处在稳定和不断增长的状态之下。相反，由于种种因素的影响如宏观政策的失误、国际经济的影响等，经济运行常常会偏离人们期望 的理想轨道，从而出现经济过度膨胀(通货膨胀严重)和经济萎缩(通货紧缩)现象，这时候，政府必须采取相应的政策措施进行经济干预，以使经济运行重新回到较理想或预期的轨道。自凯恩斯宏观经济理论建立以来，运用经济政策对宏观经济运行进行调控已成为普遍现象，其中国债扮演着十分重要的角色。这也使得国债的宏观调控功能逐渐成为国债主要的功能。

I. 土地储备机构如何规范使用土地储备专项债券资金

《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，只对转让土地使用权征收营业税，土地使用权的出让是不征营业税的。土地储备中心是代表国家对土地进行管理的，其拍卖土地行为属于国有土地使用权的出让，因此是不征收营业税的。但按照《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地储备中心和土地受让方应按产权转移书据各缴纳万分之五的印花税。契税对买受方征收的一种税，因此，土地储备中心拍卖土地，只对土地受让方征收契税，土地储备中心不征。

J. 如何发行债券融资

公司债券上市发行的程序
(1)作出决议或决定。股份有限公司、有限责任公司发行公司债券，由董事会制订方案，股东会作出决议;国有独资公司发行公司债券，应由国家授权投资的机构或者国家授权的部门作出决定。
(2)申请发行。公司在作出发行公司债券的决议或者决定后，必须依照公司法规定的条件，向国务院授权的部门提交规定的申请文件，报请批准，所提交的申请文件，必须真实、准确、完整。向国务院授权的部门提交的申请文件包括：公司登记证明、公司章程。公司债券募集办法、资产评估报告和验资报告。
(3)发行公司债券的批准。国务院授权的部门依照法定条件负责批准公司债券的发行，该部门应当自受理公司债券发行申请文件之日起三个月内作出决定;不予审批的，应当作出说明。
(4)公告募集办法。发行公司债券申请经批准后，应当公告债券募集办法。