深圳特区物业维修基金管理办法

㈠ 公共维修基金怎么算及使用管理办法

维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金又称公共维修基金或专项维修基金，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。特殊使用情况，物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外

㈡ 深圳经济特区物业管理条例的第六章

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。
物业服务费的具体标准，由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。 业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。
市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。
物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
市主管部门可以在代管的物业专项维修资金的增值收益中提取一定比例的管理费，以支付相关单位的代收、代管等费用。具体办法由市政府制定。 物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。
物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。 物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：
（一）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；
（二）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。
物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。 业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。
业主未缴清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。 本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨公用设施专用基金的，应当按照该条例有关规定继续缴交。未按照规定缴交的，由区主管部门予以追缴。
按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金，应当存入物业专项维修资金专户。 本条例实施前，业主按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳的住宅维修基金，应当由该物业的管理单位按户设账，以物业管理区域为单位全额存入物业专项维修资金专户。
本条例实施前，业主未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳住宅维修基金的，应当按照该条例的有关规定予以补足。 业主转让物业时，应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。
物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。 建设单位违反本条例第二十条第二款和第七十条第一款规定，不提供或者移交相关资料的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门给予警告，并处以十万元以上二十万元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第七十条第二款、第七十一条规定，未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。 建设单位、物业服务企业违反本条例第七十条第三款规定，故意泄露业主资料的，由区主管部门处以二万元罚款，并对直接责任人员处以五千元罚款。
业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的，由区主管部门处以一万元罚款。 建设单位违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正，并处以十万元以上二十万元以下罚款。
业主大会、业主委员会违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以一万元罚款。 物业服务企业违反本条例第八十五条规定，不履行代收物业专项维修资金义务的，由区主管部门责令其追收；非业主原因而拒不执行的，由区主管部门责令物业服务企业代为缴纳。物业服务企业代为缴纳物业专项维修资金后，有权向未缴纳的业主收取。
物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区主管部门责令限期存入，并按逾期月数每月处以一万元罚款。 本条例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止。

㈢ 物业维修基金如何管理使用

维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

使用条件
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。

（2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

（3）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。

维修基金管理需遵循如下规定：

1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。

2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。

3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。

4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。

㈣ 物业维修基金收取标准

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条的规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按照购房款的百分之二至百分之三的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门确定。

多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取;高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。售房单位按多层住宅售房款的2%、高层住宅售房款的3%的比例，筹集公共维修基金。

(4)深圳特区物业维修基金管理办法扩展阅读：

现今世界各国的物权法，都有关于设立物业维修基金的强制性规定，它对建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定都发挥着重要的作用。

为加强住宅共用部位、共用设施设备维护基金的管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，保障住宅正常的维修、使用，

根据建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》等有关规定，各城市都建立了各自的住房维修基金缴存使用的具体实施办法。

㈤ 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法的物业维修基金和物业管理用房管理办法

杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
（2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布；根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改）

㈥ 公共维修基金使用管理办法的管理办法

第一条为加强住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发(住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法)的通知》[建住房(1998)213号]及市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》[京房地物字(1999)第1088号]的规定，制定本办法。
第二条本市行政区域内按市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》及其他规定归集的住宅公共维修基金的使用和管理，均适用本办法。
第三条市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。
市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。
维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。
第四条维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公司建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。
住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
第五条物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》(见附件二)，并提交下列材料。
1、开户申请书；2、管委会成立的批准文件；3、产权人分户清册；4、管委会主任私章和管委会的印鉴；5、物业管理服务委托合同。
管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。
第六条管委会成立前(即维修基金代管期间)，维修基金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：
1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。3、维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
第七条管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案：1、一次支取维修基金10万元以上50万元以下的。2、一年内支取两次维修基金的。
凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：1、一次支出维修基金50万元以上的。2、一年内支取维修基金三次及三次以上的。3、一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。
物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
第八条住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。
无法确定责任人的，按照受益人原则分摊。
1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外；其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊。
2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
第九条如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会账户和产权人明细户。
利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。
第十条管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会账户手续。
产权人变更时，维修基金产权应同时变更。原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。维修基金由转让双方按明细户内的账面余额进行结算。
产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户账面余额提取。其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。
第十一条代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。
管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：(1)维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；(2)维修基金总账余额；(3)维修基金明细账余额。
第十二条维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
第十三条1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。
第十四条物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财政主管部门的监督。
第十五条本办法由市国土资源和房屋管理局、市住房制度改革办公室、市财政局按各自职责解释。
第十六条本办法自2002年7月1日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。 共用部位共用设施设备一般应包括的范围

㈦ 深圳市物业管理办法

深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

2003-4-3

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第一章 总 则

第一条 根据《深圳经济特区住宅物物业管理条例》(以下简称《条例》)第五十一条的

规定，制定本细则。

第二条 《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、

公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正

常状态的行为。

《条例》第二十六条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设

备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第三条 《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手

续；入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

第四条 开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则

规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。

业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改

造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

第五条 住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。

住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

第六条 市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度，对符合规定条件的物业管

理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。

未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章 业主大会及管委会

第七条 区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月

内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

第八条 第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形

式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。

业主可以一栋、一个单元或一层楼字为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办

理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。

第九条 管委会委员实行差预选举。

管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候

选人。

第十条 管委会的日常事务由执行秘书负责处理。

设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的、管委会可根

据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。

管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

第十一条 专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时

一次性津贴由管委会确定。

津贴可从管理服务费中支出。

第十二条 省委会委员的人数应为单数。

管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为

的，省委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

第十三条 管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十四条 业主大会可以对业主公约进行修改补充。

经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

第十五条 业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人

或其他非业主使用人的意见。

业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部

门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，

并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均

应由管委会主任签字并加盖省委会公章后发布。

第三章 开发建设单位和物业管理公司

第十六条 未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综

合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

第十七条 开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定申

请取得《物业管理资质证书》。

开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。

住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

第十八条 从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司

或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

(一)《条例》第三十六条规定的工程建设资料；

(二)住宅区各类房屋清单；

(三)出售房屋的产权范围或成本核算清单；

(四)住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

(五)住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

(六)《条例》第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地

清单。

在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。

第十九条 住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验

收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及

时解决。

开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款

移交给住宅区管理处按规定使用。

由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

第二十条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向省委会划拨

住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总

建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延

迟期不得超过六个月。

前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。

《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划

不能补建的，由开发建设单位与省委会协商以其他方式等价补偿。

第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提

供住宅区物业管理用房。

物业管理用房的计算公式为：管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标×住宅区

房屋总套数调户均人口数。

前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

第二十二条 开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与

市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

第二十三条 取得甲、乙、丙级《物业管理资质证书》的资格条件，由市住宅主管部门制

定并公布。本细则施行之日前成立的物业管理公司，应在本细则施行之日起二个月内向市住

宅主管部门申请相应的《物业管理资质证书》；本细则施行以后成立的物业管理公司，应自

成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》。

市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发；不予核准的，应给予书面

答复。

市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，直至收回

资质证书。

第二十四条 参加涉外住宅区、别墅小区、高层楼字的物业管理投标及管理业务，应持有

乙级以上《物业管理资质证书》。

第二十五条 物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的

专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第二十六条 委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在

管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和

财务帐簿移交给管委会。

市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项

作出决定。

第二十七条 市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司

利润率的参照标准。具体的利润标准内管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书

等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确

定。

第四章 住宅区房屋及设施的使用与管理

第二十八条 住宅区的专用房屋，应按《条例》和本纫则规定使用与经营，不得转让或改

变使用用途。

物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。

部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳人管理服务

费，但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，

并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划人公用设施专用基金专门帐户，直至

全部回收完毕。

第二十九条 凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设

备和场所(地)，未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作

他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。

前款有经营收入的公用设施、设备和场所(地)，其经营收入应纳入管理服务费，任何单

位和个人不得占用或挪用。

第三十条 业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不

得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、

屋面及通道。

第三十一条 住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧

毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系、并按规定收取相应的保管

费或车位使用费。

第三十二条 物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业育理需要，在

合理的时间年对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不

得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章 住宅区维修养护的范围与责任

第三十三条 住宅区房屋本体自用部位及设施(以下简称“自用部位”)的维修责任人为

业主。

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、

门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。

自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

第三十四条 房屋本体共(公)用部位及设施(以下简称“共用部位”)的维修责任人为

房屋本体内的全体业主。

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结

构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、

外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体

消防设施等。

共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分

担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业

主按比例分担。

第三十五条 房屋毗连部位及设施(以下简称“毗连部位”)的维修责任人为毗连业主

毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司

组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有

楼面其梭面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委

托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业

管理公司支付应分担的维修养护费用。

第三十六条 自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容

及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管

委会(无管委会的由原委托管理单位)委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责

任人承担。

第三十七条 住宅区公用设施、设备、公共场所(地)的维修责任人为管委会。

住宅区公用设施、设备、公共场所(地)包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟

渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水

管等。

上述公用设施、设备、公共场所(地)的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维

修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目(含应由开发建设单位承担以外的改

造、改建、扩建项目)的费用从公用设施专用基金中支出。

重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

第三十八条 住宅区内供水、供电、供气(含通讯、有线电视)等居民生活供应部门应对

居民用户实行抄表到户。

前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施(含表及表外第一个阀门)

的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。

有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

第六章 住宅区管理服务费

第三十九条 住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

(一)部分商业用房租金；

(二)公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入；

(三)向业主收取管理服务费；

(四)住宅区的其他合法收入。

第四十条 住宅区管理服务费的基本开支包括：

(一)住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料

费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等)；

(二)管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

(三)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

(四)住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

(五)住宅区必要的社区文化活动费用；

管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

第四十一条 向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管

委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主

管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

第四十二条 开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市物价主管部门和市住宅主管

部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担。但不得因此而降低管

理标准和服务水平。

开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，

由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新侧算确定，由市住宅主管部门

审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原

管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。

区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。

第四十三条 住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理

公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服

务费解决。

第四十四条 住宅区管理服务费的收支帐目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加

盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代

表人签字并加盖公章后公布。

第四十五条 住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布

的帐目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司

应在收到质询后七日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予

以处理。

第七章 住宅区公用设施专用基全

第四十六条 开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买

部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立

的专用基金帐户。

第四十七条 专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回

收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须

经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出。增值部分不

够的，从管理服务费积累中支出。

管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以

外的用途。

第四十八条 专用基金的收支帐目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一

次。

区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章 住宅维修基金

第四十九条 住宅区竣工支付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向

住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。

《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

第五十条 市住宅主管部门应会同市物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费

标准。

管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行

调整，经业主大会通过后实施。

第五十一条 住宅维修基金用于房屋本体公(共)用设施的维修养护项目。住宅维修基金

不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

第五十二条 住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决

定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

第五十三条 住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。住宅维修基

金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、

质询。

第九章 法律责任

第五十四条 未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门可

对其给予警告，并可处以二千元以上、二万元以下的罚款。

第五十五条 区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第一

次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集，并建议有关部门或机关追究主管人员和

直接责任人员的行政责任。

第五十六条 管委会违反本细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应

当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

第五十七条 开发建设单位违反本细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住

宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位

按日收取千分之三的延期付款滞纳金。

前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

第五十八条 物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并

限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给予

警告、限期改正、吊销《物业管理资质证书》、没收非法所得，并可处以二千元以上、二万

元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：

(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

(二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支帐目的；

(三)改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；

(四)管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

第五十九条 对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的。物业管理单

位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主

公约和委托管理合同的规定进行催缴。

物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取

相应的催缴措施。

第六十条 违反本细则第三十条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改

正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他

人损失的，应承担赔偿责任。

第六十一条 违反本细则第三十一条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并限

期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关

主管部门按规定进行处罚。

第六十二条 在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和

其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章 附 则

第六十三条 深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管部

门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

第六十四条 市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制订有关住宅区物业管理行业标

准、规则和技术规范。

第六十五条 本细则由市政府负责解释。

第六十六条 本细则自发布之日起施行。

㈧ 物业维修基金的新法规

由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日开始实施。
与原来办法的区别： 原规定：现在住房维修资金缴存时间很多都是在购房人办理房产证时与契税一并缴存。
新规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则不得将房屋交付购买人。
影响：有些投资房产的人，买来房子后一般不入住，也不办房产证，而物业维修金就拖着不缴，这就影响其他住户维修房子。新规实施后，未缴费的业主将拿不到新房钥匙，使住房维修和维护得到规范。 原规定：原来，我市是按《浙江省物业专项维修资金管理办法》的相关规定来收取维修资金的，该办法规定以建筑安装工程成本的4%-6%来计算。一般来说，普通住宅是20元/平方米，小高层、别墅、营业用房等是30元/平方米。
新规定：提高了住宅专项维修资金，比例提高到5%-8%，也就是说，首期支付专项维修资金的时候，最多要多支付4%左右。另外，当专项维修资金的余额不足30%时，业主还需要再交纳。不过由于目前具体细则并没有出台，所以有关部门还没有制定出准确的数字来。
影响：如果按房子的建安成本造价为600元/平方米来计算，假设交存的比例定为5%，那么首期所需要交存的物业维修资金为600×5%=30元/平方米，而原来的首期缴存费只要600×4%=24元/平方米，每平方米至少提高了6元。 原规定：物业维修基金缴至主管部门指定的维修资金专户。
新规定：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。
影响：这是建设部和财政部首次明确业主大会可以在商业银行开设专项维修资金的专户。这样一来，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行掌管，专款专用。不管业主委员会、物业公司如何更换，维修资金不会跟着走，提高了维修资金的安全性。 原规定：维修资金须经业主大会或业主大会授权的业主委员会同意后，就可以使用维修资金进行维修房子。
新规定：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
影响：新规对维修资金的使用程序进行了简化，可以很好地解决目前困扰很多小区的住房维修资金提取难、使用难问题。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。
四项费用不算入专项维修资金中
根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定，今后以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：
一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

㈨ 公共维修基金使用管理办法的介绍

该办法对公共维修基金的使用规定了严格的程序和条件限制。根据办法要求，业主委员会成立之前，原则上不能动用公共维修基金；确需使用的，须由物业管理企业委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算，经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。维修工程结束后，物业管理企业须持维修工程结算发票及中介机构出具的验收证明到代管单位申请支取维修基金。